제34회 공인중개사 시험 이의제기 문제 추가(2차 공인중개사법, 공시법)

 

 

 

제 34회 공인중개사 시험 이의제기 신청기간이 11/3일(금) 6시까지 입니다. 고생하신 많은 수험생 여러분께 좋은 결과가 있기를 기원합니다.

 

 

2차 : 공인중개사법 

가답안 정답 : 4번  / 이의제기 : 3번, 4번 복수정답

 

 

▶이의제기 주장

개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 안 된다고 규정(공인중개사법 제18조의 2 제3항) 하나, 이는 허위매물 등록 등의 사례로 부동산 거래질서가 문란해지는 문제를 해결하기 위하여 광고실명제를 도입하면서, 동법 제9조에서 중개업을 영위하려는 경우 개설등록을 하도록 규정하고 있는 관계로 표시ㆍ광고의 주체를 개업공인중개사로 한정한 것이지, 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고와 관련된 모든 행위를 개업공인중개사만 직접 하도록 제한하기 위한 것은 아닙니다. (경상북도 토지정보과 - 9154(2022. 8. 1.)

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소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다(동법 제15조제2항) 입법 취지에 비추어 보면, 소속공인중개사가 행한 특정 행위가 외관상 개업공인중개사의 피고용인으로서 행한 업무 행위로 보인다면 개업공인중개사가 행한 것으로 보아야 합니다. (‘중개업무의 수행’에 해당하는지 여부는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단"(대법원 2019. 1. 31. 선고 2017두 40372)따라서 소속공인중개사가 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고의 주체를 개업공인 중개사로 하여 위임받은 사무 범위내에서 피고용인으로서 해당 표시 광고를 하는 행위를 하였다면 공인중개사법령상 소속공인중개사에게 반드시 금지되는 행위라고 볼 수 없을 것입니다. 실무상 소속공인중개사가 개업공인중개사의 사무로써 중개대상물에 대한 표시 광고를 하는 행위를 하므로 개업공인중개사가 그러한 사무를 위임하지 아니하였다거나 의사에 반하다는 특단의 사정이 없는 한 소속공인중개사가 표시 광고를 하는 행위가 반드시 소속공인중개사에게 금지되는 행위라고 볼 수 없을 것입니다.

 

 

2차 : 공인중개사법 

가답안 정답 : 2번  / 이의제기 : 정답없음

 

▶이의제기 주장

ㄱ'지문에서 임대차의 경우 "적지 않아도 된다"라고 하였는데 주거용 건축물 확인설명서 작성 방법에 의하면 임대차의 경우에는 "제외합니다"라고 되어 있습니다. "적지 않아도 된다"는 문구의 의미는 "적어도 되고 적지 않아도 된다"는 뜻으로 해석할 수 있으며 "제외합니다"라는 의미는 임대차의 경우 취득세 등 세금을 납부하지 않으므로 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율을 적을 수 없 "적지 않는다"라는 뜻으로 이해할 수 있습니다. 한편, 작성방법에 의하면 "임대차의 경우에는 개별공시지가(m2당) 및 건물(주택) 공시가격의 기재를 생략할 수 있다"라고 되어 있는데, 여기서 "생략할 수 있습니다"라는 부분의 의미는 적어도 되고 적지 않아도 된다는 뜻으로 해석됩니다. 위 근거를 토대로 'ㄱ'의 지문은 아래와 같이 해야 된다고 봅니다.

ㄱ. 임대차의 경우 '취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율'은 적지 않는다.

​아울러 대법원 판례에 보면 ‘공인중개사 자격시험 객관식 문제의 출제에서, 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제함으로써 법리상의 오류를 범하는 것은 재량권의 일탈 또는 남용으로서 위법한 것이 당연하고, 법리상의 오류를 범하지는 않았더라도 그 문항 또는 답항의 문장구성이나 표현용어의 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 평균 수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 일탈 또는 남용이라고 할 것이다(대법원 2009.10.15. 선고 2007두 22061 판결)라고 판시하고 있습니다.

 

2차 : 공인중개사법 

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가답안 정답 :4번  / 이의제기 : 4번 , 5번 복수 정답

 

▶이의제기 주장

소유권이전등기 [대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다 257715 판결] 명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 부동산에 관한 매매계약을 체결하는 경우, 계약과 등기의 효력을 판단하는 기준(=매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식) / 이때 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 이유로 위 계약과 등기가 무효로 되는지 여부(소극) 매도인의 선의, 악의는 계약체결당시로 따지는데 단순히 매도인을 알았다는 사실만으로는 선의, 악의 시점을 구분하기 모호하여 수탁자의 소유권을 취득 여부를 찾기 어려운 문제이므로 단서 조항 부족으로 지문 자체가 오류입니다

2차 : 부동산공시법

 

가답안 정답 : 5번  / 이의제기 : 2번 , 5번 복수정답

 

▶이의제기 주장

 

1) 구분건물의 경우에 대지권등기를 한 후에는 건물의 소유권과 대지권을 분리하여 처분할 수 없습니다. 건물의 소유권과 토지에 대한 권리가 분리되어 처분되는 것을 금지하기 위하여 만든 규정입니다.

2) ②번 보기에서 토지의 전세권이 대지권인 경우이므로 전세권에 대한 처분행위인 전세권이전등기 또는 전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기는 허용되지 않습니다. 보기에서 전세권이 대지권이라고 주고 있으므로 전세권에 대한 처분행위는 허용되지 않지만, 토지의 처분행위(소유권이전등기, 저당권설정등기 등)는 대지권의 분리처분이 아니므로 허용됩니다.

3) 문제에서 대지권이 전세권이라는 표현이 없고, 대지권이 소유권이라면 옳은 지문입니다. 대지권이 전세권인 경우이므로 토지의 소유권이전등기는 허용됩니다.

4) 그러므로 문제의 보기를 옳게 수정하면 “토지전세권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지등기기록에 특별한 사정이 없는 한 전세권에 대한 저당권설정등기를 할 수 없다”라고 됩니다.  2번도 정답으로 하는 것이 타당합니다.

● 관련자료

부동산등기법 제61조(구분건물의 등기기록에 대지권등기가 되어 있는 경우)

④ 토지의 소유권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다.⑤ 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권인 경우에는 제4항을 준용한다.

2022년 법원직공무원 시험 : 토지의 소유권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 저당권설정등기를 할 수 없다.(○)

 

2차 : 부동산공시법

가답안 정답 : 5번  / 이의제기 : 1번 , 5번 복수정답

 

▶이의제기 주장

소득세법 제89조 제1항 제1호에서는 “파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득은 비과세 된다”라고 규정되어 있고, 동 법 제91조 제1항에서는 “미등기양도자산에 대하여는 이 법에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 아니한다”라고 규정하고 있습니다. 해당문제는 양도소득세 과세대상 자산 등기 여부에 대한 아무런 단서 없이 단순히 양도소득세 비과세에 대한 설명이 틀린 것을 묻고 있습니다. 그러나 “파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득”은 무조건 비과세 되는 것이 아닙니다. 해당문제에 가답안만이 정답이 되기 위해서는 물음에 등기된 자산 또는 미등기양도자산이 아니라는 단서가 들어가야 하고, 무엇보다 해당문항(39번 1항)을 정답에서 제외하려는 출제의도였다면 해당문항에 “미등기양도자산은 제외”라는 단서가 반드시 들어가야 합니다.

 

 

 

 

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